Артем Цогоев | Недвижимость

💜 Завершили ремонт офиса класса А в iCity Наш офис в Москва-Сити готов. В новом видео показываем результат и подробно разбираем, какие решения использовали при ремонте пространства площадью 296 м². Покажем основную рабочую зону, кабинеты и переговорные, кухню, серверную и инженерные системы. Отдельно поговорили с генеральным директором CRE Construction о реализации проекта и покажем решения, которые обычно остаются за кадром. 💜 Получилась полноценная экскурсия по готовому офису класса А. 📱 YouTube 🤩 RuTube 📱 VK Видео 🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики 🤩Инвестиции в офис класса А 🔎 Если вы хотите стать арендатором данного офиса: Напишите нам на почту v.ryabov@simpleestate.ru Либо позвоните +7 (495) 149-05-00

🏦 Банки продолжают сжимать офлайн-сеть, и 2026 год станет в этом отношении рекордным. По данным ЦБ, которые приводят «Известия», за восемь месяцев кредитные организации закрыли 1370 отделений - максимум за семь лет. При сохранении темпов к концу года число сокращённых физических офисов достигнет 2150. Около 40% закрытий приходится на Сбер, сокративший с начала года почти 540 отделений. 📉 Причина - переток операций в мобильные приложения и на финансовые платформы: большинство стандартных услуг клиент получает, не выходя из дома, а потребность в наличных во многом закрывают банкоматы. По оценкам аналитиков, через пять лет сети могут сократиться в 2-2,5 раза, примерно до 12 тыс. отделений. Но полного ухода из офлайна не будет: отделения остаются нужны под сложные консультации, private banking и кассовые операции, требующие личного визита. 📍 Против тренда на сокращение сети из крупных банков идут ВТБ, «ДOM.PФ» и «Альфа-Банк». Небольшие банки, наоборот, наращивают физическое присутствие. Конкурировать с экосистемами в онлайне они не могут, а вот забрать клиента с трафика - вполне: наличный валютообмен, платежи, индивидуальные сейфы - операции, которые по-прежнему требуют физического присутствия. «Фора-Банк», «Трансстройбанк», «Морской банк» и «РБА Банк» - эти имена всё чаще можно увидеть на улицах Москвы. ⚖️ Как арендатор банк удобен: договоры на 5-10 лет, рыночная ставка аренды, индексация, платежная дисциплина, полное отсутствие запахов, шума и нагрузки на коммуникации. Требования к помещениям при этом у банков стандартные: первая линия, отдельный вход с фасада, близость к метро или крупному транспортному узлу, интенсивный пешеходный трафик, витринное остекление и возможность разместить вывеску, центральные коммуникации. А вот желаемая площадь сильно сократилась - сегодня банку чаще нужно 20-70 м2 вместо просторных офисов с зоной ожидания и многочисленными окошками, банки предпочитают открывать компактные точки. 🔍 Показательный пример - помещение 78,2 м2 на Пятницкой улице, 16с1 (ЦАО, м. «Новокузнецкая») за 150 млн ₽. Арендатор - КБ «РБА», открывший за 2026 год в центре Москвы уже четыре новые точки. Все они ориентированы на кассовые операции: наличный обмен валюты, а также продажу золотых монет и мерных слитков. Условия по объекту на Пятницкой такие: договор аренды на 5 лет с индексацией по ИПЦ, арендная ставка 925 000 ₽/месяц (годовой арендный поток 11,1 млн ₽). Помещение расположено в нежилом здании на двух уровнях (1 этаж - 39,8 м2, -1 этаж - 38,4 м2), имеет отдельный вход с фасада, потолки 3,7 м, центральные коммуникации и электрическую мощность 20 кВт. 💡 Итог: не все банки сокращают сети - часть игроков, наоборот, расширяется, и небольшие банки сегодня стали заметными претендентами на уличные помещения в центре. Но смотреть инвестору надо прежде всего на само помещение, а не на арендатора. Банк с кассовым форматом выбирает те же локации, что кофейня, оптика или салон связи, поэтому помещение на трафике, правильной формы и в правильной локации обеспечит инвестору снижение рисков и обезопасит от изменения конъюнктуры банковского бизнеса. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

📩 На выходных мне написал товарищ - в одном из проектов (жилой комплекс бизнес-класса в Москве), за которым он долго следит, судя по данным аналитических сервисов, продажи упали почти до нуля - уходят буквально единицы квартир в месяц. При этом цены не падают. Вопросы ко мне: 1️⃣ Зачем застройщику держать цены при почти нулевых продажах? 2️⃣ Что происходит с проектами, у которых плохие продажи? Отвечаю: 1️⃣ Всё дело в проектном финансировании. Цены и темпы продаж зафиксированы в финмодели, утвержденной банком при выдаче кредита застройщику. Формального запрета снижать цену нет, но существенное отклонение от модели в части выручки требует пересогласования условий с банком, а это долго и сложно. 🔹 При этом банку часто выгодны слабые продажи: ставка по непокрытой эскроу-счетом части кредита обычно выше, чем по покрытой, то есть банк получает повышенный процентный доход, пока риск дефолта заёмщика невысок. 🔹 Технически это называется LTC (loan-to-cost) - соотношение кредита к стоимости проекта. Пока эскроу не наполнен, LTC у банка формально высокий, а его реальное покрытие (тот самый DSCR - способность проекта обслуживать долг из выручки) низкое. Отсюда и повышенная ставка: банк компенсирует себе риск, пока цифры не сойдутся. 2️⃣ У проектов с плохими продажами может быть три сценария: 🔹 Передача доли в проекте кредитовавшему проект банку. Яркий пример - «Ice Towers» на Ленинском (51% у структуры «Сбера»), с «Кварталом Серебряный бор» (тоже 51%). Застройщик остается управлять проектом, но делится контролем с банком. 🔹 Скрытый демпинг. Застройщики чаще демпингуют, но скрыто - рассрочками, субсидированной ипотекой, кэшбэками, повышениями комиссий для агентов и т.д. Так что если «цена не падает» на витрине, это не значит, что реальные цены сделок не уменьшаются - просто дисконт хорошо «спрятан». Но он есть. 🔹 Продажа/отчуждение проекта целиком. Свежий пример - смоленский застройщик «Консоль» отдал «Гранели» строящийся ЖК на Автозаводской в Москве, в котором почти не было продаж. 🙄 Какой сценарий выберет застройщик, обычно зависит от его размера, финансового состояния и переговорной позиции с банком. 👍 Спасибо, Кэп! 🔥 Похоже на сдутие пузыря 👀 Ждём обвал...